NEWS

הכותרת נשמעת קצת מפתיעה, לא? השקעה בנדל"ן בארצות הברית הפכה בשנים האחרונות ליעד נחשק עבור משקיעים מכל רחבי העולם, כולל ישראלים, ולכאורה, אין כאן בכלל שאלה. אבל רגע לפני שאתם קופצים על ההזדמנות, כדאי לעצור ולבחון את התמונה המלאה – האם ההשקעה הזאת מתאימה לכם?

אתגרים בהשקעה בנדל"ן בארצות הברית

ראשית, בואו נדבר על הסיכונים והאתגרים. נדל"ן זה לא בדיוק שוק ההון. זה לא משהו ש"קונים ומוכרים בלחיצת כפתור." נכסים פיזיים דורשים תחזוקה, והם עלולים להיחשף למגוון בעיות - החל מניהול שוכרים, דרך תיקונים בלתי צפויים, ועד לתקנות מיסוי מקומיות שמשתנות מעת לעת.

במקרים רבים, משקיעים נתקלים באתגרים של ניהול הנכס מרחוק. למשל, אם רכשתם בית בטקסס ואתם חיים בישראל, כל תקלה או בעיה מצריכה הסתמכות על צוות מקומי, קבלנים ומנהלי נכסים. הדבר דורש זמן, הבנה, ולעיתים גם סבלנות עם הספקים המקומיים.

מעבר לכך, נדל"ן דורש סבלנות ותכנון לטווח ארוך. בעוד שבבורסה אפשר לקנות ולמכור מניות במהירות, בנדל"ן נדרשת אסטרטגיה מעמיקה הרבה יותר. כשמדובר בנכס להשכרה, מדובר בהכנסה יציבה, אך גם מוגבלת, וצריך לזכור שהחזר על ההשקעה מגיע לרוב באופן הדרגתי ולא מידי. אין "רווחים מהירים."

מה מיוחד בשוק הנדל"ן האמריקאי?

למרות האתגרים, יש דברים שמייחדים את ארצות הברית כיעד להשקעות נדל"ן. ראשית, שוק הנדל"ן האמריקאי הוא עצום ומגוון, ומציע הזדמנויות המתאימות לכל סוג של משקיע, החל מהשקעות זולות יחסית בשווקים מתפתחים ועד להשקעות באזורים מבוססים ויקרים. לכל אזור בארצות הברית יש את הקצב שלו, תנאי השוק הייחודיים, והכלים הזמינים למשקיעים חיצוניים.

כמו כן, בארצות הברית קיימת שקיפות יחסית גבוהה בשוק הנדל"ן, עם גישה רחבה למידע על נכסים, מגמות כלכליות, ותנאי השוק. משקיעים יכולים לקבל גישה למאגרי נתונים ולראות את ההיסטוריה של כל נכס, כולל מחיר הרכישה האחרון, הערכת שווי, וכמה נמכרו נכסים דומים באזור – דבר שמסייע לקבל החלטות מושכלות.

בנוסף, במקרים רבים, העלויות של רכישת נכס וניהולו בארצות הברית נמוכות יותר מאשר בישראל, כך שניתן להיכנס לשוק עם הון התחלתי נמוך יחסית ולהתחיל לבנות תזרים הכנסות חיובי.

רווחים משמעותיים ומגוונים

בפועל, השקעות נכונות בארצות הברית עשויות להניב תשואות מרשימות. רבים מהמשקיעים מתרכזים באסטרטגיות כמו רכישת נכסים להשכרה לטווח ארוך, שמניבים תשואה שנתית קבועה ויציבה. אחרים בוחרים בנכסים שמצריכים שיפוץ והשבחה (אסטרטגיה המכונה "פליפינג"), שם ניתן למכור את הנכס במחיר גבוה בהרבה לאחר השדרוג.

ואז, ישנם גם יתרונות במסלולי מימון בארצות הברית, המאפשרים למנף את ההון הקיים באמצעות משכנתאות והלוואות, במקרים רבים בתנאים משתלמים. כך, גם משקיעים ללא הון עצמי גבוה יכולים לרכוש נכסים וליצור הכנסה פסיבית שתאפשר להם להמשיך ולהשקיע.

אז למי זה מתאים?

השקעה בנדל"ן בארצות הברית היא בהחלט לא עבור כל אחד. זהו תחום למי שמוכן להשקיע זמן, מחשבה וללמוד את השוק היטב. נדרשת יכולת ניהול נכסים, יכולת להתמודד עם תקלות ובעיות מהמרחק, ורצון לעסוק בנדל"ן לא רק כתחביב אלא כמקצוע של ממש.

אך למי שמוכן להשקיע את המאמץ, ההזדמנויות בהחלט קיימות. השקעה בנדל"ן בארצות הברית יכולה להיות דרך מרשימה לבניית נכסים, ייצור הכנסות נוספות, ויצירת ביטחון כלכלי. אולי זה לא קל ומהיר כמו שזה לפעמים מוצג, אבל עבור המשקיעים המוכנים ללמוד את התחום - התגמולים יכולים להיות מרתקים, מגוונים ומשמעותיים.

לסיכום, השקעה בנדל"ן בארצות הברית היא לא עבור כולם – אבל למי שמוכן להשקיע את המאמצים, זו דרך בטוחה ומרגשת להשיג חופש כלכלי ורווחים יציבים.

כשאני ניגשת לשיפוץ נכס, המטרה של הנכס קובעת הכול: האם הוא מיועד לשכירות לטווח ארוך, לטווח קצר כמו Airbnb, או שמדובר בנכס לפליפ מהיר? כל מטרה דורשת התייחסות שונה לעיצוב, חומרים ותשתיות, והבחירות שלי משפיעות ישירות על הצלחת הפרויקט והרווחיות שלו.

שכירות לטווח ארוך – עמידות בשילוב עם טאץ’ עיצובי ייחודי

בפרויקטים של שכירות לטווח ארוך, הדבר הראשון שאני מחפשת הוא עמידות. המטרה היא שהנכס יחזיק מעמד לאורך שנים עם מינימום תחזוקה. אני בוחרת חומרים עמידים, כמו אריחי פורצלן לרצפה ומערכות מיזוג וחשמל יעילות ועמידות. חשוב שהכול יהיה פרקטי, אך יחד עם זאת, אני תמיד מנסה להוסיף איזשהו טאץ’ עיצובי קטן שיגרום לנכס לבלוט בשוק ההשכרה.

הייחודיות פה צריכה להיות עדינה ולא יקרה, כמו קיר עם צבע מעניין או תאורה דקורטיבית. מדובר באלמנטים קטנים שמקנים לנכס אופי, מבלי להכביד על התקציב. השוכרים מחפשים נוחות ויציבות, אבל הם גם רוצים להרגיש בבית, ולכן חשוב לי שהנכס יהיה פרקטי וגם נעים למגורים.

השכרה לטווח קצר – יצירת חוויה בלתי נשכחת

כשמדובר בשכירות לטווח קצר, הדגש הוא כולו על חוויית האורח. כאן חשוב לי שהנכס לא יהיה סתם עוד מקום לינה – אלא חוויה שונה ומיוחדת שתישאר בזיכרון של האורחים הרבה אחרי שהם עוזבים. העיצוב צריך להיות נועז ומזמין, עם פרטים קטנים שמעניקים תחושת יוקרה או ייחודיות, בין אם זה בעיצוב הפנים או בפרטי הנוחות שמוצעים להם.

אני משקיעה בבחירת ריהוט איכותי ונוח, תאורה ייחודית ואביזרים שמשדרים חמימות ונעימות. המטרה היא שאורחים ירגישו בבית מהשנייה הראשונה, אבל עם טוויסט – חוויה שהם לא מקבלים בכל מקום. שימוש בצבעים חיים, פרטי עיצוב מעניינים ותשומת לב לפרטים יוצרים את החוויה הבלתי נשכחת הזו. מכשירי חשמל מתקדמים ומערכות מיזוג חכמות מספקים גם נוחות וגם תחושה של חדשנות.

החוויה הכוללת היא המפתח – לא רק שהנכס ייראה טוב בתמונות, אלא שהאורחים יחוו משהו שהוא מעל ומעבר לסטנדרט.

פליפ – יצירת ה”וואו אפקט” שמוכר

בפרויקטים של פליפ, השיפוץ מתמקד ברושם ראשוני חזק שיביא למכירה מהירה. כאן אני מחפשת ליצור את ה”וואו אפקט” – אותו רושם מידי שיגרום לקונים להתאהב בנכס מהרגע שהם נכנסים אליו. החומרים כאן צריכים לשדר יוקרה, גם אם הם לא בהכרח יקרים, כי המטרה היא להעניק ערך מוסף לנכס מבלי לחרוג מהתקציב.

המיקוד בשיפוץ הוא בעיקר במטבח ובחדרי האמבטיה – אלו שני החדרים שמשאירים את הרושם החזק ביותר. משטחי שיש או קוורץ, אריחים מרשימים ותאורה נכונה יכולים להפוך את החללים האלה למוקדי המשיכה של הבית.

בנוסף, אני שמה דגש על הנראות החיצונית של הנכס. חזית מושכת וגינה מטופחת יוצרים את הרושם הראשוני לפני שהקונים נכנסים פנימה, ופרטים כמו שבילים מסודרים וצבע חדש יכולים לעשות את כל ההבדל במכירה.

לסיכום

בכל פרויקט שיפוץ, המטרה היא להוציא את המיטב מהנכס, בהתאם לשימוש המיועד שלו. בשכירות לטווח ארוך אני מתמקדת ביציבות ועמידות, עם נגיעה קטנה של ייחודיות שתשדרג את הנכס בלי לעלות יותר מדי. בשכירות לטווח קצר, הדגש הוא על חוויה יוצאת דופן שתגרום לאורחים להרגיש שהם קיבלו משהו מעבר ללינה רגילה. ובפליפ, אני יוצרת את אותו “וואו אפקט” שימכור את הנכס במהירות ובמחיר המקסימלי.

השקעה בנדל"ן בארצות הברית יכולה להיות מלהיבה ומניבה, אך גם לא פשוטה – במיוחד כשמדובר בהשקעות מרחוק. כל משקיע ישראלי שעשה את צעדיו הראשונים בשוק האמריקאי מכיר את החשש, ולעיתים גם את חוסר האמון, הנלווים לתהליך. לא תמיד פשוט לדעת עם מי אפשר לעבוד, מה ההיסטוריה של אותו גורם ואיך נראית הפעילות בשטח. בדיוק כאן נכנס לתמונה נושא האמון – והחשיבות של עבודה עם אנשי מקצוע מומלצים.

אמון בנדל"ן – הבסיס להשקעה רגועה

כשהמרחק גיאוגרפי גדול כל כך, והזמן שלנו כה מוגבל, קל ללכת לאיבוד בפרטים ולחשוש מבעיות. פעמים רבות, המשקיע הישראלי לא מכיר את השוק המקומי על בוריו, לא יודע לנווט בין החוקים האזוריים, ומכאן נוצרת תחושה מתמדת של חוסר ודאות. השקעות רבות נכשלות דווקא בגלל שהמשקיע לא יצר את ההיכרות עם האדם שמולו. מכאן, הבחירה באנשי מקצוע מנוסים ואמינים יכולה לחולל שינוי דרמטי.

למה המלצות חשובות

כאשר בוחרים לעבוד עם משקיע מקצועי, שיתוף פעולה עם אדם שמגיע עם המלצות חמות ולקוחות עבר מרוצים – מקנה ביטחון נוסף. המלצות אלו מהוות מעין "רזומה" שמדבר בעד עצמו, ומוכיח שאותו איש מקצוע יודע להוביל תהליכים גם כשעולים קשיים. לקוחות מרוצים הם עדות להצלחות ולעבודה מסורה, ולעיתים הם המראה הכי טוב לאיכותו של השותף שלכם להשקעה.

לבחור מישהו שלא לוחץ על כפתור ההחלטה

היכולת לקבל החלטה רגועה וללא לחץ היא חשובה להצלחת התהליך כולו. איש מקצוע אמיתי לא ידחוף את המשקיע להחלטות מהירות או יפעיל לחץ כדי לסגור עסקה. להפך, גישה אמיתית תכלול ניהול תהליך שמכבד את הזמן שלכם ומאפשר הבנה מעמיקה של כל פרט. משקיעים חכמים יודעים שעדיף לחכות עד שמופיע הנכס המתאים מאשר להסתכן בנכס לא מוצלח. רק בעזרת שותף שנותן את השקט הזה, ניתן לבצע החלטות עם ביטחון ואמונה שהן נכונות לטווח הארוך.

להרגיש בנוח - אפילו כשלא הכל מושלם

חשוב להבין שלא כל פרויקט נדל"ן מסתיים בהצלחה מוחלטת – גם אם הרוב מצליחים. השקעות נדל"ן כוללות סיכונים מסוימים, וישנם פרויקטים שפשוט לא מצליחים כפי שציפינו. לכן, החיבור עם אנשי מקצוע כמו ניר ואלכסה שמביאים לתהליך גישה שקופה וישרה הוא קריטי. זה לא רק שהם משתפים אתכם בפרטי העסקה ובנתונים מדויקים, אלא הם יוצרים סביבת עבודה המאפשרת לכם להרגיש חלק מהתהליך.

כללי זהב לכל משקיע: מישהו שאפשר לסמוך עליו

בסופו של דבר, אין דבר חשוב יותר מהעיניים והידיים שמנהלות את הנכס שלכם. אנשי מקצוע אמינים, מנוסים ושקופים שיודעים לנהל את ההשקעה בידיים מקצועיות, הם אלו שיהפכו את הפרויקט שלכם מסיכון להזדמנות בטוחה.

בשוק הנדל"ן, הצלחה היא דבר שנראה זוהר ומושך, אבל הדרך לשם לעיתים קרובות מלאה באתגרים, קשיים, ולעיתים אף כישלונות. והאמת היא, שבשביל משקיעים רבים, ההצלחה נמדדת גם ביכולת להתאושש מאכזבות – ולמצוא את מי שילווה אותם בדרך, גם כשזה לא תמיד הולך כמתוכנן.

השבוע אנחנו מסיימים פרויקט נוסף בהצלחה, פרויקט שהביא עמו לא מעט אתגרים אבל גם הרבה רגעים של סיפוק וגאווה. המשקיע שלנו, שהיה איתנו לאורך כל הדרך, הוכיח תמיכה אמיתית – כזו שלא רק מבררת את השאלות הקשות אלא גם מקבלת תשובות שלא תמיד קל לשמוע, ועם זאת, מקבלת אותן מתוך הבנה אמיתית.

המפגש עם המשקיע הזה לא היה סיפור רגיל. לפני כשנתיים הוא הצטרף אלינו לפרויקט בנייה חדשה, פרויקט שהתעכב בשל קשיים עם הרשויות והסביבה, ונאלצנו בסופו של דבר לעצור אותו. המשקיע, שהיה חדש עבורנו, כמעט הפסיד את השקעתו; למעשה, מבחינת הזדמנויות אחרות בשוק, הוא יכול היה להרוויח יותר במקום אחר. אבל כנראה שמשהו במקצועיות ובהתמדה שלנו גרם לו להאמין.

שנה עברה, וכשסוף סוף הגיעה העסקה הנכונה, הוא נכנס שוב. והפעם, למרבה השמחה, הפרויקט צלח בצורה חלקה יחסית. גם כאן לא הכל היה פשוט, אבל המסע כולו היווה הזדמנות לזכור שמה שבאמת חשוב הוא לא רק ההישגים עצמם, אלא הדרך והאנשים שבוחרים לצעוד בה איתנו.

נראה שהלקח החשוב ביותר הוא שלא הכל ורוד. כישלונות, הפסדים וטעויות הם חלק מהדרך, ואלה הרגעים שמזכירים לנו למה זה שווה את זה ולמה כדאי לבחור באנשי מקצוע שיודעים להתמודד גם כשלא הכל עובד חלק.

אז לשבת הזו, אנחנו מוקירים תודה על היכולת למצוא ולבנות מערכות יחסים שמבוססות על אמון. ומזכירים לעצמנו, גם כשדברים לא קלים – עבודה קשה ומחויבות מקצועית יכולות להביא לתוצאות חיוביות, ולפעמים להצלחה שעולה על כל הציפיות.

השקיפות היא ערך עליון בעולם העסקים של היום, אך החשיבות שלה חורגת מעבר ליחסי העבודה. להלן עשר סיבות מדוע השקיפות היא כלי חיוני להצלחה אישית ומקצועית.

1. שקט נפשי ושינה טובה יותר
   כשאנחנו שקופים, המצפון שלנו נקי, ואנחנו יכולים לישון בלילה בידיעה שהתנהגנו ביושר. אין דבר שמצדיק עוגמת נפש שנובעת מהסתרות או חצאי אמיתות. להיות כנים גם עם עצמנו וגם עם הסביבה הוא מפתח לשקט נפשי אמיתי.

2. מצפון נקי
   כאשר אנחנו מנהלים את העסק עם יושרה ושקיפות, אין צורך לדאוג מהשפעות עתידיות או חרדות נסתרות. יושרה מעניקה לנו מצפון נקי – גם כלפי עצמנו וגם כלפי הלקוחות והמשקיעים שלנו.

3. הפחתת חרדות לכולם
   כנות מלאה מפחיתה חרדות גם עבורנו וגם עבור המשקיעים שלנו, שיודעים בדיוק למה לצפות. שקיפות מבטיחה שאין חשש מהפתעות לא נעימות או חשדות שעשויים לפגוע באמון בינינו.

4. תחושת שותפות מלאה למשקיעים
   כשאנו שקופים עם המשקיעים שלנו, הם מרגישים חלק מהתהליך, שותפים אמיתיים בהצלחות ובאתגרים. בכך נבנית תחושת אחריות הדדית, שמעניקה להם ביטחון וגם מעודדת מעורבות רגשית.

5. מסר שעובד טוב – גם מבחינת התדמית
   שקיפות נשמעת טוב לא רק בתיאוריה אלא גם בפרקטיקה – לקוחות ומשקיעים מעריכים גישה פתוחה שמראה על ביטחון עצמי ומקצועיות. הדבר משדר אמינות ומקנה לעסק תדמית חיובית.

6. כי זה הכיוון של העולם
   היום יותר מתמיד, אנשים נמשכים לעסקים שמגלים שקיפות. השינויים בעולם העסקי ובעידן הדיגיטלי מחייבים גישה כנה ואותנטית, המספקת ערך של אמון ובטחון.

7. מה שאנשים מחפשים
   רוב האנשים כיום מעוניינים בקשר עסקי עם חברות ואנשים שהם יכולים לסמוך עליהם. אין תחליף לאמון. זהו צורך בסיסי, והשקיפות היא הדרך לענות על הצורך הזה בצורה פשוטה ומיידית.

8. הדרך הטובה ביותר לבנות אמון עם אנשים חדשים
   כשאנו כנים ופתוחים, אנחנו מניחים את היסודות לאמון כבר מהמפגש הראשון. עבור אנשים שאינם מכירים אותנו, השקיפות היא הדרך היעילה ביותר לחזק את הקשר ולהראות את כוונותינו הטובות.

9. הכלי לשמר קשרים לאורך זמן
   שקיפות יוצרת קשרים שמחזיקים מעמד. היא עוזרת לבנות מערכות יחסים שמתפתחות לאורך זמן ומאפשרות לנו לשמור על לקוחות נאמנים ומרוצים – קשרים שמעניקים לעסק עוצמה ויציבות.

10. חשיבות השקיפות בעולם הדיגיטלי המתפתח
    בעולם שבו כמות העסקאות המקוונות עולה מדי שנה, השקיפות היא הכרחית יותר מאי פעם. בעולם וירטואלי שבו אין נוכחות פיזית, כנות ושיתוף בונים גשר של אמון בין הצדדים ומאפשרים לנו להתבלט בשוק.

11. חיזוק מערכות היחסים האישיות (במיוחד אם עובדים עם בן או בת זוג)
    שקיפות אינה משפיעה רק על העסק, אלא גם על החיים האישיים, במיוחד כשעובדים עם בן או בת הזוג. כנות בעבודה המשותפת מחזקת את הקשר האישי ומאפשרת תקשורת פתוחה ובריאה שמקרינה גם על חיי היום-יום.

4 סיבות למה כדאי להשקיע בנדל"ן בארה"ב,

וקצת פחות בישראל...

1. יותר אופציות השקעה-

אין מה לעשות,ארה"ב יותר גדולה מישראל. בכמה? בערך פי 450.

יש הרבה יותר נכסים.

על כל 20,000 בתים שתמצאו בישראל, יש יותר ממיליון בארה"ב.

סך הבתים הפרטיים שיש כיום בארה"ב הוא 128 מיליון.

מה זה אומר בשבילנו? היצע ענק של השקעות.

1. החזרים יותר גדולים-

נגיד יש לך 2 מיליון שקל, והחלטת להשקיע בארץ... אתה קונה בית, ומצאת שוכרים. כל הכבוד.

אחרי הוצאות, משכנתא, ושיפוץ פעם בכמה זמן , כמה הכי הרבה אתם מרוויחים על שכירות?3,4 אחוז בשנה?

בארה"ב אותה השקעה יכולה להכניס לך לכיס בלא מעט מקרים 10% בשנה לפחות. אחרי כל ההוצאות.

עכשיו אתם בטח אומרים לעצמכם, למי יש 2 מיליון שקל להשקיע?

מה שמוביל אותנו לסיבה השלישית

3.המינימום כניסה לעסקה בארה"ב הרבה יותר נמוך-

המחירים בישראל לא נורמליים...אין קורלציה אמיתית בין מחירי השכירות למחירי הבתים.בנאדם צריך אין סוף משכורות כדי לשלם על בית.

לעומת זאת, בארה"ב אפשר למצוא עסקאות טובות מ 50 אלף דולר ומעלה. מה שאומר שאפשר להתחיל בקטן, לגדול בצורה בטוחה בלי לסכן יותר מידי.

1. BRRRR- (Buy, Rehab, Rent, Refinance, and Repeat)-

סוג של גלגול בתים שעליו ארחיב בפוסטים הבאים:

בית בארה"ב הוא כלי פיננסי נהדר להמשך צבירת הון- איך? הבית בארה"ב מתפקד כמו חשבון בנק...הוא נותן לנו ריבית (הרבה יותר גבוה מהבנק) וברגע שהבית על שמנו,או במקרים מסויימים על שם החברה שלנו, יש לנו יכולת לקחת הלוואה כנגד הבית, ולהשתמש בכסף כדי לקנות את הבית הבא.

האם שווה לנו לשלם כסף מראש- על מנת להוריד את הריבית?

במשכנתאות על נכסים,  תמיד קיימת האופציה של קניית נקודות - על מנת להוריד את הריבית

ולכן נשאלת השאלה- האם שווה להוציא מהכיס בסגירה עוד כמה אלפי דולרים, על מנת להוריד את הריבית במספר עשיריות האחוז?

זה נושא שהכדאיות שלו יכולה לבלבל, לפחות מזווית של משקיע… מתי כדאי ומתי לא כדאי

אז איך יודעים

?

נתחיל בפשוט- אם אתם קונים נכס לפליפ- זה לא שווה את זה.

המטרה שלכם בפליפ היא להחזיק את הנכס לזמן כמה שיותר קצר, ולהכניס כמה שפחות כסף.

ומה לגבי בית להשכרה?

אז קנינו בית וביחד עם השיפוץ ורכישה עלה סך הכל  - 200,000$

אם נקח הלוואה כנגד הבית, הבית יתן לנו כ 75% מהערך, ונקבל באזור ה$$150,000

ובוא נניח ריבית בבנק של 7% -30 שנה לתקופת ההחזר

התשלום החודשי של המשכנתא יוצא $998

ועכשיו בוא נגיד שאנחנו יכולים לקנות הנחה על הריבית.

יעלה לכם $5,000 כדי להוריד את הריבית ל

6%

שווה? לא שווה?

איך יודעים?

כמו בכל השקעה כלכלית שאנחנו עושים, מחשבים תשואה

.

עם הריבית היא 6%

התשלום החודשי על המשכנתא יהיה

$899

כלומר חסכון חודשי של $100

חסכון שנתי של $1,200

כלומר השקעתי $5,000

עבור חסכון שנתי של $1,200

תשואה שנתית של 24% על ההשקעה .

ומבחינתי כל עוד זה מעל 10-12 אחוז -

זה משתלם

אז שווה? לא שווה ?

מה אתם חושבים?

אני לאחרונה מקיים הרבה שיחות לגבי המצב הכלכלי בשוק.

משקיעים ויזמים רבים מעלים חשש שאנחנו נמצאים לפני תיקון של העליות הבלתי פוסקות שחווינו בשווקים ב10 שנים האחרונות

המינוף המטורף של כל ההיי טק, עם סיפורים לא פוסקים על חברות שמכפילות את השווי שלהן כל כמה חודשים, גרמו לי באופן אישי להאמין שאנחנו לקראת פיצוץ.

אבל...

לפני כמה חודשים הנפילה שהייתה בבורסה הייתה נקודה מעולה עבור העסק שלי, שכן הרבה משקיעים שהתחלתי לעבוד איתם, הגיעו אלי, להשקיע בנדל"ן כי מכרו את רוב האחזקות שלהם בבורסה, מתוך הנחה שהנפילות הצפויות לא יפגעו בשוק הנדל"ן.

אבל האם כך הדבר?

הסיפור שאני מספר לעצמי, הוא שהמינוף שקיים היום בשוק הנדל"ן רחוק שנות אור ממה שראינו לפני משבר ה'סאב פריים'

אם התיקונים יבואו: א)אני נמצא בטקסס שבדרך כלל פחות מושפעת ממשברים

ב) אני משקיע בעיקר בנכסים מבוססי שכירות, והמשחק אותו אני משחק הוא להחזיק את הנכס כמה שיותר זמן. ולכן אני פחות פגיע במשברים, במוקדם או במאוחר שווי הנכס יעלה, מה אכפת לי אם זה יקח שנתיים או חמש שנים?

ג)במשבר הקודם אנשים רבים איבדו את הבתים שלהם, מה שגרם למחירי השכירות באזורים יציבים לעלות...אנשים תמיד צריכים מקום לגור בו.

אני מודה ומתוודה שאני רחוק מלהיות מומחה, וכל פיסת אינפורמציה פה מתבססת על הניסיון האישי שלי.

מה סיפור שאתם מספרים לעצמכם? איך אתם מתכוננים למשבר הכלכלי הבא?

שיהיה שבוע מעולה לכולם

• מצורפת כתבה נחמדה שנותנת סיקור של שחקנים מרכזיים בשוק הנדל"ן האמריקאי שחווים את דעתם על התחזיות לשנת 2019

https://www.google.com/.../experts-weigh-what-housing.../

למה נדל”ן בארצות הברית הוא ההשקעה המועדפת על פני יוון, פורטוגל, אנגליה, קפריסין, תאילנד, דובאי וישראל?

בשנים האחרונות, השקעות נדל”ן בחו”ל הפכו לאופציה אטרקטיבית עבור ישראלים רבים המחפשים לגוון את תיק ההשקעות שלהם. ישנם יעדים פופולריים כמו יוון, פורטוגל, אנגליה, קפריסין, תאילנד ודובאי, שמושכים משקיעים בזכות מחירים נמוכים, תנאים רגולטוריים מיוחדים או אטרקטיביות תיירותית. אבל האם כל ההשקעות האלה עדיפות על נדל”ן בארצות הברית? חשוב לי להדגיש, אני לא אובייקטיבי – אני משקיע ועובד בעיקר באזור DFW בטקסס, אבל על סמך הניסיון שלי אני עדיין מאמין שארה”ב היא השוק האטרקטיבי ביותר ליציבות, צמיחה ותשואות לטווח הארוך. הנה כמה סיבות למה:

1. שוק נדל”ן יציב וצומח

בניגוד למדינות כמו יוון או פורטוגל, שעדיין מתאוששות ממשברים כלכליים, שוק הנדל”ן בארצות הברית הוא יציב וצומח, במיוחד באזורים כמו דאלס-פורט וורת’ (DFW). השוק האמריקאי מציע גיוון רחב של נכסים – מבתים פרטיים ועד בנייני דירות מסחריים – ומאפשר למצוא השקעות שמתאימות לצרכים מגוונים.

במקומות כמו ישראל ואנגליה, מחירי הנדל”ן גבוהים מאוד, מה שמקשה על כניסה להשקעות אטרקטיביות. בארה”ב, אפשר להיכנס להשקעה בפחות כסף ולהשיג תשואות גבוהות יותר. דובאי אמנם מציעה שוק נדל”ן מתפתח עם פוטנציאל צמיחה, אך הוא תלוי מאוד במגמות גלובליות ובתחום התיירות, מה שהופך אותו לפחות יציב.

1. יתרונות מיסוי משמעותיים

אחד היתרונות הגדולים בהשקעה בנדל”ן בארה”ב הוא הטבות המיסוי הנדיבות. ניתן לנצל הטבות כמו פחת (Depreciation), ניכוי הוצאות שיפוץ ותחזוקה, וניכוי ריבית על משכנתא, מה שמגדיל את התשואות ומקטין את חבות המס.

במדינות כמו פורטוגל ויוון ישנן תכניות מס אטרקטיביות למהגרים, אך הן לרוב מורכבות יותר. דובאי, למשל, מציעה מערכת מיסוי ללא מס הכנסה, אך יציבותה הכלכלית תלויה במידה רבה בתיירות.

1. ביקוש מתמשך לדיור

ארצות הברית היא מדינה ענקית עם אוכלוסייה הולכת וגדלה, והביקוש לדיור רק עולה. בערים מטרופוליניות כמו דאלס, מיאמי ואטלנטה, יש ביקוש מתמיד לשכירות שמספק תזרים מזומנים יציב לאורך זמן.

במקומות כמו תאילנד ודובאי, הביקוש לדיור מושפע מאוד מעונת התיירות או מצבי השוק הגלובלי, מה שעלול לייצר תנודתיות בהכנסות מהשכרה. בארה”ב, הנכסים נוטים להישכר כל השנה, מה שמבטיח יציבות כלכלית למשקיעים.

1. פוטנציאל לצמיחה ארוכת טווח

בארה”ב, במיוחד באזורים כמו טקסס ופלורידה, שווקים כמו DFW נהנים מצמיחה כלכלית יציבה. הביקוש לעובדים ממשיך לגדול, מה שמביא לביקוש גובר לדיור. השקעה בנדל”ן באזור כזה היא השקעה לטווח ארוך עם פוטנציאל לצמיחה עקבית.

במדינות כמו יוון או פורטוגל, השווקים עדיין מתאוששים ממשברים כלכליים, ובישראל מחירי הנדל”ן כבר גבוהים, מה שמשאיר פחות מקום לעליית ערך משמעותית. בדובאי, לעומת זאת, יש צמיחה מהירה, אך היא תלויה מאוד בשוק התיירות והמצב הכלכלי העולמי, מה שהופך את ההשקעה למעט פחות יציבה.

1. יציבות כלכלית וחוזק הדולר

הדולר האמריקאי הוא מטבע חזק ויציב, והכלכלה האמריקאית נחשבת לאחת היציבות בעולם. השקעה בנדל”ן בארה”ב מאפשרת ליהנות מהכנסות במטבע חזק, מה שמוסיף ביטחון נוסף למשקיעים.

לעומת זאת, בדובאי ובתאילנד, התנודתיות במטבעות המקומיים עלולה להוסיף סיכון נוסף להשקעה, במיוחד במשברים כלכליים גלובליים.

1. מערכת משפטית שקופה וברורה

ההשקעה בנדל”ן בארה”ב מלווה במערכת משפטית שקופה שמגנה על זכויות המשקיעים, מה שמקל על תהליכי הרכישה והניהול השוטפים. במדינות כמו תאילנד או דובאי, ישנם חוקים מורכבים יותר שיכולים להגביל את חופש הבעלות המלאה על הנכסים.

במיוחד בדובאי, השקעות זרות מוגבלות לאזורי Leasehold, מה שמגביל את הגמישות שלך כבעלים.

לסיכום:

השקעה בנדל”ן בארצות הברית היא אחת ההשקעות היציבות והבטוחות ביותר. היתרונות המובהקים כמו הטבות מיסוי, ביקוש מתמיד לדיור, יציבות כלכלית וחוזק הדולר, הופכים את ארה”ב לאטרקטיבית יותר מול יעדים כמו יוון, פורטוגל, תאילנד, דובאי וישראל.

אני אמנם לא אובייקטיבי, כי אני משקיע ועובד בעיקר באזור DFW בטקסס, אבל על סמך הניסיון שלי, אני רואה בארה”ב את השוק המוביל ליצירת עושר לטווח ארוך, עם אפשרויות צמיחה ותשואות יציבות.

אם אתם מחפשים השקעה עם פוטנציאל יציב לצמיחה, שוק הנדל”ן בארה”ב – במיוחד באזורים כמו DFW בטקסס – הוא בהחלט מקום שכדאי לשקול.

השקעה בנדל”ן – למה זה עובד בכל מצב של השוק, ולמה כדאי להתחיל מוקדם

בין אם השוק עולה או יורד, השקעה בנדל”ן תמיד הייתה אחת הדרכים החכמות לבנות עושר לאורך זמן. כששוק הנדל”ן עולה, כולם רוצים לקנות, אבל מה קורה כשהשוק בירידה? האם זה הזמן לעמוד מהצד? התשובה שלי היא לא. למעשה, השקעה בנדל”ן יכולה להיות הזדמנות אדירה בכל מצב – גם כשהשוק בירידה וגם כשהוא בעלייה. אבל לפני הכל, אני רוצה לשתף אתכם איך הבנו את זה על בשרנו.

איך הכל התחיל – ההבנה שלנו על נדל”ן

אלכסה ואני תמיד חיפשנו לעשות דברים אחרת. הכרנו במסגרת תוכנית “קיבוץ” בקליפורניה, אני הייתי אז בעלים של חברת הפצה, ואלכסה הייתה מנהלת בכירה בחברת בנייה גדולה. חיינו בלוס אנג’לס, בבית יקר עם משכנתא עצומה ומשכורות גבוהות, אבל הלחץ היה עצום. שנינו עבדנו מסביב לשעון והבנו שמשהו לא עובד כמו שצריך. הגוף של אלכסה פשוט נכנע לעומס והיא נאלצה לקחת הפסקה.

באותו זמן, השכרנו את הבית שלנו בלוס אנג’לס, וגילינו שבאופן כמעט אקראי, אנחנו מרוויחים 3,000 דולר בחודש, נטו. בלי לעשות כמעט כלום. שם התחלנו להבין שאולי יש דרך אחרת – דרך לבנות עושר שלא דורשת עבודה מסביב לשעון.

למה נדל”ן תמיד רלוונטי?

ההבנה הזו פתחה לנו עיניים, והתחלנו לחקור את עולם הנדל”ן בצורה מעמיקה. אחת התובנות הראשונות הייתה שללא קשר למצב השוק – אנשים תמיד יצטרכו מקום לגור בו. השוק יכול לעלות או לרדת, אבל הביקוש לדיור תמיד קיים. וזה מה שיוצר יציבות בנכסים להשקעה לאורך זמן.

כשיש ירידות בשוק, רבים מעדיפים להימנע מקנייה, מה שיוצר הזדמנויות להיכנס לעסקאות במחירים נמוכים יותר. זה בדיוק מה שקרה לנו כשהחלטנו לעבור לטקסס – שוק נדל”ן בצמיחה יציבה עם מחירים נגישים יחסית. רכשנו את הנכס הראשון שלנו ולא הבטנו אחורה.

השוק בעלייה? הזמן לפעול

גם כשהשוק בעלייה, יש הזדמנויות. כשערכי הנדל”ן עולים, הנכסים שלנו שווים יותר, מה שאומר שהשכירות שאנחנו גובים עולה גם היא. וזה בדיוק מה שקרה לנו כשהתחלנו לפתח את פורטפוליו הנכסים שלנו בטקסס. כל נכס שהוספנו הכניס הכנסה חודשית יציבה ותשואות יפות, בעוד ערכי הנכסים המשיכו לעלות.

כוחו של ריבית-דריבית

אחד היתרונות הגדולים ביותר בהשקעה מוקדמת בנדל”ן הוא הכוח של ריבית-דריבית. ככל שמתחילים מוקדם יותר, כך הכסף שלכם עובד יותר בשבילכם. דמיינו שכל תשואה מהשכרת הנכס משמשת לרכישת נכסים נוספים. הפורטפוליו שלכם ממשיך לגדול וההכנסות שלכם מתעצמות עם הזמן. זה מה שקרה לנו. כל נכס שקנינו סיפק לנו את היכולת לרכוש את הנכס הבא, וכך צמחנו.

יתרונות המיסוי בהשקעות נדל”ן בארצות הברית

השקעות נדל”ן בארצות הברית, ובמיוחד באזור DFW (Dallas-Fort Worth), מציעות יתרונות מיסוי משמעותיים. פחת על הנכס, ניכוי הוצאות על שיפוצים ותחזוקה, וניכוי ריבית על המשכנתא, כל אלו עוזרים להוריד את חבות המס ולשפר את התשואה הכללית על ההשקעה. בנוסף, רווחי הון מנכסים שמוחזקים לטווח ארוך ממוסים בשיעורים נמוכים יותר, כך שכשאתם מוכרים נכס, אתם שומרים על יותר מהרווחים.

אז למה דווקא ארצות הברית? ולמה DFW?

כשהחלטנו לעבור מטקסס ולחקור שווקי נדל”ן שונים, גילינו שהאזור של דאלס-פורט וורת’ מציע את השילוב המנצח – שוק יציב שנמצא בצמיחה, מחירים נגישים, וביקוש חזק לשכירות. הביקוש המתמיד לדיור מאפשר לנו לשמור על תזרים מזומנים יציב לאורך זמן. DFW הוא אחד מהאזורים הכי חזקים מבחינת צמיחה כלכלית והזדמנויות נדל”ן, ולכן בחרנו להשקיע כאן.

למה כדאי להתחיל עכשיו?

אם יש משהו שלמדנו מהשנים האחרונות, זה שאין “זמן מושלם” להתחיל. תמיד יהיו שינויים ותנודות בשוק, והמצב בעולם תמיד ימשיך להשתנות. אז במקום לחכות לזמן הנכון, פשוט תתחילו עכשיו. הזמן הוא החבר הכי טוב שלכם – כל שנה שתחכו, אתם מפסידים את היתרון של ריבית-דריבית ושל עליית ערך הנכסים לאורך זמן.

לסיכום

השקעה בנדל”ן היא לא רק דרך מצוינת לייצר הכנסה פסיבית, אלא גם דרך לבנות עושר אמיתי לאורך זמן. ההזדמנויות תמיד שם, רק צריך לדעת לנצל אותן. תתחילו מוקדם ותנו לכוח של הזמן לעבוד בשבילכם. DFW הוא מקום נהדר להתחיל בו, עם שוק יציב וביקוש גבוה לשכירות.

אז מה אתם מחכים? עכשיו זה הזמן להתחיל להשקיע בנדל”ן.

איך המאמר עכשיו?