397 Wills Point St Canton TX

נון-קונפורמינג (Non-Conforming)פתרון יצירתי לזמנים מאתגרים.

לפני פחות משנה, לאור הסכומים ההיסטוריים שהממשלה הפדרלית הזרימה לשוק, הקשבנו לדעות שטענו שהאינפלציה הכמעט אפסית של העשור האחרון עומדת להשתנות בצורה דרמטית.

כדי להתכונן לאינפלציה, בחרנו בדרך שאנחנו מכירים היטב – השקעה בנדל"ן.המחירים היו גבוהים, ולכן חיפשנו דרכים יצירתיות לקבל החזר גבוה על ההשקעה שלנו, תוך לקיחת סיכונים מחושבים.

מצאנו נכס בזונינג של סינגל פמילי, אך מפוצל לחמש יחידות קטנות.העירייה הייתה קטנה יחסית, אבל באזור היה מחסור עצום בדירות קטנות.למרות המרחק, היה לעירייה הזו ייחוד – FIRST MONDAY – שוק מקומי ענק שמביא מאות אלפי אנשים לאזור בכל סוף שבוע אחד בחודש, לעירייה שבה פחות מ-5,000 תושבים.

בשל המחסור בדירות קטנות, פנינו לעירייה וביקשנו אישור בכתב שמכירה בפיצול הנכס, למרות שהזונינג שונה. ביקשנו מהעירייה להעניק לנכס סטטוס של "Non Conforming" – כלומר, הנכס לא עומד בתקנות הבסיסיות, אך מאחר והפיצול נעשה בעבר, הם מוכנים לשמר את המצב הקיים.

חיכינו כחודשיים לתשובה, השקענו מקדמה של $5,000, וכשהזמן התארך והמוכר נלחץ, נאלצנו להוסיף עוד $5,000 כדי לקנות זמן נוסף ולוודא שהאישור יתקבל.בסופו של דבר, קיבלנו את האישור, והנכס שופץ במהירות יחסית. תוך חמישה חודשים מרגע הרכישה, הנכס כבר היה מושכר.

בהתחלה חשבנו להשכיר לטווח קצר, אבל המרחק הפך את הוצאות הניהול לגבוהות והמספרים לא הסתדרו. החלטנו להתחיל בהשכרה לטווח ארוך.תוך שבוע מרגע סיום השיפוץ, הדירות כבר היו מאוכלסות – דבר שלא האמנו שיקרה כל כך מהר!

המספרים:

• רכשנו את הנכס ב-$137,600

• השיפוץ עלה $50,000

• סך ההשקעה: $187,600

• הנכס מושכר ב-$3,000 לחודש

• תשואה של כמעט 13% אחרי כל ההוצאות.

היום הנכס שווה סביב $300,000.אם נמכור, נשיג תשואה של 60% על ההשקעה.אנחנו בתהליך לקיחת הלוואה ל-30 שנה בריבית של 7%, כדי למשוך 65% מהשווי החדש – להוציא את כל הכסף שהשקענו ועוד קצת.התשואה הופכת לאינסופית, כאשר הנכס, לאחר כל ההוצאות כולל המשכנתא, ישאיר לנו תזרים חיובי של $700 לחודש.

מה דעתכם?האם הייתם לוקחים סיכון ומשקיעים בנכס מסוג זה?האם הייתם משקיעים באזור קטן ומרוחק שתלוי בתיירות של כמה ימים בחודש?

מוזמנים לראות את התמונות של לפני ואחרי.תודה שקראתם עד כאן, ונתראה בפוסטים הבאים! 🙂